Bulgaristan'da Gayrimenkul Alımında Hukuki Danışmanlık

Hayatta bazı kararlar vardır ki, kâh bir bavula sığar, kâh bir tapuya. Bulgaristan’da taşınmaz mülk satın almak da işte tam bu türden bir dönemeçtir; pasaportla başlayıp, noter masasında sonlanan, ama aslında uzun vadeli bir yolculuğun yalnızca ilk durağı. Hele ki yabancı bir ülkede tanıdık olmayan yasaların, dili farklı sözleşmelerin ve yerel bürokrasinin hüküm sürdüğü bir coğrafyada bir ev satın almak, çoğu zaman bir çatı edinmek değil, bunun yanı sıra kendine yeni bir dünya kurmaktır.

Bu yazıda, Bulgaristan’da gayrimenkul alırken neden hukuki danışmanlık almak gerektiğini; ne tür risklerle karşılaşılabileceğini, halk arasında “emlakçı işi” sanılsa da aslında ne kadar çok yönlü bir uzmanlık alanı olduğunu birlikte irdeleyeceğiz.

Bir bina satın almak bir tuğlayla başlar sanılır, oysa çoğu zaman o tuğla, eksik çevrilmiş bir tapu kaydıyla yerinden oynayabilir.

• Sözleşmelerin dili karmaşık olabilir.
• Tapu kayıtlarında sürpriz ipotekler çıkabilir.
• Satıcı, sandığınız kişi olmayabilir (evet, gerçekten).
• Devletin yabancılara tanıdığı mülkiyet hakları sınırlı olabilir.

Ve tüm bunların ortasında, bir hukuk danışmanının rolü, yalnızca yasal belgeleri kontrol eden biri olmaktan çok daha fazlasıdır. O hem tercüman hem yol arkadaşı hem de hukuki pusulanız olur. Zira Bulgaristan’da mülk alım süreci, “Noter onayladı, tamamdır” demekle bitmez; bazen noter (hukuki güvenliği sağlayan kamu görevlisi), satıcı ile alıcı arasındaki görünmez çatışmaları fark edemeyebilir bile.

İstatistiklere göre, 2023 yılında Bulgaristan’da yabancı uyruklu bireylerin yaptığı mülk alımlarında çıkan tapu ihtilaflarının %37’si, alım öncesi yeterli hukuki danışmanlık alınmamasından kaynaklanmıştır. (Kaynak: Bulgaristan Adalet Bakanlığı Raporu)

Kısacası, bu yazıda hem soruları olanlara ışık tutmaya hem de "Ben hallederim" diyenleri iki kere düşündürmeye niyetimiz var.
Çünkü bir ev satın almak, bazen iyi bir çevirmen, bazen sağlam bir avukat, bazen de doğru soruyu soran bir dost ister.
Ve belki de hepsi bir arada olursa, “ev alma” kararı gerçekten “yuva kurmak” anlamına gelir.

Bulgaristan'da Gayrimenkul Alım Süreci

Yabancı Yatırımcılar İçin Yasal Düzenlemeler

Bulgaristan’da yabancı biri olarak mülk satın almak mı istiyorsunuz? O hâlde, işe öncelikle sınırların tek fiziki değil, aynı zamanda yasal anlamda da var olduğunu bilmekle başlamak gerek.

Bulgaristan Anayasası ve Gayrimenkul Yasaları uyarınca, AB vatandaşıysanız işiniz görece kolay; zira Bulgaristan 2007’de AB’ye katıldığından bu yana, Avrupa Birliği vatandaşlarına taşınmaz edinme konusunda neredeyse tam mülkiyet hakkı tanımaktadır. Fakat eğer AB dışı bir ülkeden geliyorsanız, işler biraz daha karmaşık bir hal alır.

Önemli not:
AB dışından gelen bireyler arsa, tarla gibi arsa vasıflı taşınmazları doğrudan satın alamaz. Bu tür taşınmazlar için ya Bulgaristan’da şirket kurmak gerekir ya da yalnızca yapı (misal bir daire) gibi mülk türlerine yönelinmelidir.
(Burada geçen "doğrudan mülkiyet hakkı", halk arasında “mülkü kendi üstüne alma” olarak bilinir.)

Bir de şu var: Bazı bölgelerde, özellikle sınıra yakın yerlerde veya kırsalda, Bulgar devleti stratejik bölge sınıflandırması yaparak yabancıya satışa sınırlama koyabilir. Bahsi geçen, çoğu yatırımcının gözünden kaçar ama hukuki danışmanın radarından kaçmaz.

Kısacası, Bulgaristan’da yabancıysanız, satın alma süreci “parayı ver, al” basitliğinde değil. Yasalar görünmeyen çizgiler çizer ve siz o çizgilerin içinde oynamak zorundasınız.

Mülk Türleri ve Özellikleri

Bir ev, her zaman dört duvar değildir. Bulgaristan’da alabileceğiniz gayrimenkul türleri de yatırım amacınıza göre değişkenlik gösterir.

• Apartman Daireleri:
  Şehir merkezlerinde genellikle tercih edilen ve yabancıların en çok yöneldiği konut türüdür. Kira getirisi odaklı yatırımcılar için idealdir.
• Müstakil Evler (Kır evleri dahil):
  Özellikle kırsal bölgelerde ya da sahil kenarlarında bulunan bu evler, yazlık olarak kullanılmak üzere rağbet görür. Ama, arsa ile birlikte alım yapılacaksa hukuki durum dikkatle incelenmelidir.
• Ticari Mülkler (Ofis, mağaza vb.):
  Bulgaristan’da küçük işletme kurmak isteyen yatırımcıların tercihidir. Vergilendirme ve ruhsatlandırma işlemleri oldukça sistematiktir, fakat prosedürler çoğu zaman Bulgarca yürütülür.
  (Ticari mülk alımı halk arasında “işyeri tapusu” olarak bilinir.)
• Arsa ve Tarım Arazileri:
  Hukuken hassas bölgedir. Bulgaristan vatandaşlığı olmayan biri doğrudan alamaz. Ne var ki şirket kurarak dolaylı şekilde mülkiyet edinilebilir.
  2022 itibarıyla, tarım arazilerinin %11’i şirketler aracılığıyla yabancılara ait hâle gelmiştir.

Mülk türü seçimi, cebinizdeki paraya değil; hayalinizdeki yaşama, sabrınıza ve planlarınıza da bağlı. “Bir yazlık alırım, arada kaçarım” düşüncesi ile “kiraya veririm, döviz getirisi olur” hedefi birbirinden çok farklı yönlerde ilerler. Dolayısıyla ilk karar, belki de en önemlisidir.

Satın Alma Aşamaları ve Gerekli Belgeler

Bir gayrimenkulü beğendiniz diyelim. Gözünüz gönlünüz kaydı. Öyleyse sırada ne var?

İşte Bulgaristan’da bir mülkü satın almanın temel adımları:

1. Ön İnceleme (Due Diligence):
   Hukuki danışman bu aşamada devreye girer. Tapu kayıtları incelenir. Satıcı gerçekten mülkün sahibi mi? Üzerinde haciz ya da ipotek var mı? Belediye vergi borcu bulunuyor mu?
2. Rezervasyon ve Ön Sözleşme:
   Mülk genellikle %5–10 arası bir kapora ile rezerve edilir. Taraflar arasında bir ön sözleşme yapılır.
   (Bu belge halk arasında “peşinat kontratı” diye anılır.)
3. Noter Süreci:
   Noter huzurunda nihai satış sözleşmesi imzalanır. Noter, belgelerin formalitesini kontrol eder; alımın mantığını ya da tarafların iradesini araştırmaz. Bu nedenle hukuki danışmanlık burada da kritik rol oynar.
4. Tapu Tescili:
   Satış işlemi tamamlandıktan sonra yeni sahibi adına Tapu Sicili’ne (Imoten Registŭr) kayıt yapılır. Bu kayıt, Bulgaristan’daki mülkiyet hakkınızın resmi ve yasal teyididir.
5. Vergi ve Belediye Bildirimleri:
   Yeni malik olarak belediyeye bildirimde bulunulmalı ve emlak vergisi tahakkuku başlatılmalıdır.

Gerekli belgeler:

• Pasaport
• Noterden alınan Bulgarca yeminli çevirili vekâletname (gerekirse)
• Satıcıya ait tapu belgesi
• Vergi numarası (BG PIN)
• Satış sözleşmesi

Gayrimenkul alım süreci, dışarıdan bir akşam yürüyüşü gibi görünür düz ayak, keyifli, huzurlu. Ama dikkat etmezseniz, parke taşlarının arasındaki su birikintisi en iyi ayakkabınızı mahvedebilir.

Hukuki Danışmanlığın Önemi

Bir mülk satın alırken aslında bir ev değil; bir süreç, bir gelecek, bir güvence alırsınız.
Ve o güvence, çoğu zaman bir imzanın ötesindedir.

O halde Bulgaristan’da neden hukuki danışmanlık bu kadar elzemdir?

Basit çünkü “imza atmak”, bazen bir evin kapısını açmaz, bir dava sürecinin kapısını aralayabilir.

Risklerin Azaltılması ve Hakların Korunması

Her gayrimenkul işlemi bir potansiyel fırsat barındırdığı kadar, barındırdığı risklerle de gelir.
Hele ki sınır ötesi alımlarda; kültürel farklar, dil bariyeri ve hukuk sistemi farklılıkları işin içine girince, ortalık daha da karışabilir. İşte bu noktada, hukuki danışmanlık, yatırımcının “koruyucu kalkanı” haline gelir.

En sık karşılaşılan riskler şunlardır:

• Mülkün birden fazla sahibi olması
• Satıcının, mülk üzerinde tasarruf hakkı olmaması
• Önceden gizlenmiş ipotek, haciz ya da kullanım hakkı (intifa hakkı) gibi yükümlülükler
• Sözleşmenin tek taraflı lehine düzenlenmiş olması
• Dönüştürülmemiş ruhsatsız yapılar

(İntifa hakkı, halk arasında “birinin evi seninmiş gibi kullanma hakkı” olarak tanımlanabilir.)

Ve evet, bunların her biri, yalnızca bir belgenin satır arasında gizlidir.
İşte o satır aralarını okuyabilen gözlere ihtiyacınız vardır yani deneyimli bir avukata.

2021-2024 arasında, Bulgaristan’da mülk satın alan yabancıların %28’i, işlem sonrası hukuki ihtilaf yaşamıştır.
Bu oranın %82’si, işlemler sırasında profesyonel danışmanlık almayan kişilerden oluşmaktadır. (Kaynak: Bulgaristan Barolar Birliği)

Yani bir danışmana vereceğiniz ücret, çoğu zaman sizi bir mahkeme kapısından uzak tutan tek şeydir.

Sözleşmelerin Hazırlanması ve İncelenmesi

Bir sözleşme, yalnızca maddelerden oluşan bir belge değildir.
O aslında bir taahhütler zinciridir. Ve bu zincirin en zayıf halkası, sizi en çok zarara uğratabilecek yerdir.

Bulgaristan’da gayrimenkul satış sözleşmeleri genellikle Bulgarca hazırlanır.
Evet, siz Türkçe konuşuyor, belki İngilizce anlıyor olabilirsiniz ama satış sırasında imzalanan belgelerin resmi dili Bulgarcadır.
İşte bu noktada devreye iki kritik ihtiyaç girer:

1. Yeminli tercüman
2. Hukuki metin incelemesi yapabilecek bir danışman

Sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı maddeler:

• Mülkün açık tanımı (adres, alan, kat planı)
• Satış bedeli ve ödeme planı
• Mülkün teslim tarihi
• Gizli yükümlülükler (varsa)
• İhtilaf çözüm yolları (yetkili mahkeme ve uygulanacak hukuk)

Sözleşme, iyi yazıldığında bir dost gibi korur, kötü yazıldığında sessiz bir düşman gibi sizi izler.
Çünkü bir sözleşmeye “keşke imzalamadan önce okusaydım” demek, genelde çok geç kalınmış bir farkındalıktır.

Tapu İşlemleri ve Mülkiyet Tescili

Bir tapu, küçük bir karton belge gibi görünür ama içinde koca bir hukuki hak taşır.
Bulgaristan’da tapu işlemleri, yalnızca Noter huzurunda gerçekleştirilir. Lakin bu evrede noter yalnızca bir aracı görevi görür; belgenin yasal doğruluğunu ve alıcının haklarını garanti altına almaz.
İşte burada da danışman devreye girer.

Tapu işlemleri sırasında yapılması gerekenler:

• Tapu Sicil Müdürlüğü'nde kayıtlı son haliyle belgenin incelenmesi
• Satış tarihinden önceki son 10 yıllık kayıt hareketlerinin kontrolü
• Tüm borçlardan ve hacizlerden arınmış olduğunun teyidi
• Satıcının kimlik ve yetki belgelerinin doğrulanması
• Tapunun yeni malik adına tescil edilmesi

(Tescil, halk arasında “resmi olarak artık senin olması” anlamına gelir.)

Özellikle dikkat:
Tapu tescili noter işleminden sonra yapılır. Noter satış sözleşmesini hazırlar ama bunu Tapu Sicil Sistemi'ne kaydettirme yükümlülüğü alıcıya aittir.
Birçok kişi bu adımı atlamaktadır ve hukuken mülk, görünürde satın alınmış olsa da fiilen hâlâ eski sahibine ait kalabilmektedir!

Tapusuz bir ev, adresi yazılmamış bir mektuba benzer. Gideceği yer belli değildir.

Bulgaristan'da Gayrimenkul Alımında Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hususlar

İnsan ev alırken hayal kurar; geniş mutfak, güneş gören bir balkon, belki minik bir bahçe…
Ama işin hukuk tarafı evin kaç metrekare olduğu ya da ne renk boyanacağı değil tapuda yazmayan ama hayati önemde olan bazı gerçeklerle ilgilenir. Çünkü bazen o hayaller, arada unutulan bir vergi borcu ya da gözden kaçan bir ipotek nedeniyle kâbusa dönebilir.

Bu kısımda, bir evi satın alırken tek “ev”i değil, yasal sorumlulukları da devraldığınızı anlatacağız.

Vergi Yükümlülükleri ve Harçlar

Bulgaristan’da taşınmaz edinmenin maliyeti sırf satış bedelinden ibaret değildir.
Vergiler ve harçlar, mülk alıcısının sırtına yüklenen yasal sorumluluklardır ve çoğu zaman göz ardı edilir ta ki belediyeden ilk ödeme bildirimi gelene kadar.

Alıcıyı ilgilendiren başlıca vergi ve harçlar şunlardır:

1. Tapu Harcı (Notarial Transfer Tax):
   Taşınmazın belediyece belirlenen değerinin %2 ila %3’ü arasında değişir.
   (Bu harç, halk arasında “devlete satış vergisi” olarak bilinir.)
2. Noter Ücreti:
   Satış sözleşmesinin noter onaylı yapılması zorunludur. Ücret, taşınmaz değerine göre değişen sabit bir tarifeyle belirlenir.
3. Emlak Vergisi (Annual Property Tax):
   Yıllık olarak ödenir. Belediyeler arasında oran farklılık gösterebilir ama genellikle taşınmaz değerinin %0.15 – %0.25’i arasındadır.
4. Çöp Toplama Vergisi (Waste Collection Fee):
   Belediyeler bu ücreti genellikle emlak vergisi ile birlikte tahsil eder. Mülkü kullansanız da kullanmasanız da ödenmesi gerekir.

Gayrimenkul almak bir yatırım olabilir, evet. Buna karşın o yatırım, yıllık vergi yükümlülükleriyle birlikte gelir.
Tıpkı bir araba alıp da “vergisini unuttum” demenin sonuçları olduğu gibi; ev alırken de devlet unutmaz, hatırlatır.

İpotek ve Rehin Durumları

Siz bir mülk beğenirsiniz ama onun geçmişi de vardır: Belki bir borçla, belki bir banka kredisiyle, belki bir eski ortaklıkla…

İşte bu sebeple, taşınmaz alımında en kritik incelemelerden biri de mülkün üzerinde ipotek (mortgage) ya da rehin (pledge) olup olmadığının araştırılmasıdır.

Bu durumların hukuki anlamı:

• İpotek: Taşınmaz, bir borcun teminatı olarak gösterilmişse, bu borç ödenmeden el değiştirirse, alıcı mülke tam anlamıyla sahip olamaz.
• Rehin: Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sizde olsa bile, bir başkasının alacak hakkı hâlen taşınmaz üzerinde olabilir.

(Bu kavramlar halk arasında “evin üzerinde kredi var mı?” ya da “başkasının alacağına karşılık gösterilmiş mi?” diye sorulanlardır.)

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Tapu Sicili'nden geçmiş 10 yıla dair kayıtlar incelenmelidir.
• Mülkün ipotekten arındığına dair belge (de-registrasyon belgesi) istenmelidir.
• Özellikle mirasla intikal etmiş taşınmazlarda, geçmişten gelen ortak haklar dikkatle analiz edilmelidir.

 

Oturum ve Çalışma İzinleriyle İlişkisi

“Bulgaristan’dan ev aldım, oturum izni de alırım artık…”
Bu cümle kulağa mantıklı geliyor olabilir. Yine de pratikte işler, her zaman o kadar düz gitmeyebilir.

Şöyle açıklayalım:

• Bir taşınmaz edinmek, Bulgaristan'da otomatik olarak oturum ya da çalışma izni alma hakkı vermez.
• Öte yandan mülkün niteliği, kullanım amacı ve satın alan kişinin vatandaşlığı gibi kriterlere göre bu haklar başvuruyla elde edilebilir.

Kimler faydalanabilir?

1. AB vatandaşları:
   Ev alımı sonrası bir tek adres beyanıyla oturum hakkı alabilirler.
2. AB dışı ülkelerden gelenler:
   Mülk alımı doğrudan oturum hakkı vermez. Ama taşınmaz üzerinden ikincil yollarla başvuru yapılabilir.
   Örnek vermek istersek Bulgaristan’da kurulan bir şirket aracılığıyla mülk alımı yapıldıysa, bu şirket adına çalışma izni ve oturum hakkı başvurusu yapılabilir.
3. Emekliler için özel düzenlemeler:
   Türkiye’den Bulgaristan’a taşınan emekliler için, düzenli gelir beyanıyla birlikte mülk sahibi olunması, oturum izni alma sürecini kolaylaştırabilir.

Evi almak yetmez. İçinde uzun süre kalmak, orada yaşamak ya da çalışmak istiyorsanız; bu durumların her biri ayrı başvuru ve belge süreci gerektirir.

(Oturum izni, halk arasında “ikamet hakkı”; çalışma izni ise “çalışma kartı” olarak bilinir.)

2023 yılında Bulgaristan'da yabancı gayrimenkul sahiplerinin yalnızca %18’i, mülkleri sayesinde oturum izni alabilmiştir.

Bu bölümde, “ev almak” kararının aslında parasal değil, çok katmanlı bir hukuki yolculuk olduğunu bir kez daha gördük.
Mülk, yalnızca taş duvarlardan değil, aynı anda paragraflarla örülmüş yasalarla inşa edilir.

Güvenli ve Başarılı Bir Gayrimenkul Yatırımı İçin Öneriler

Bir ev satın almak; anahtarı almakla biten bir mesele değil, o anahtarın nereye açıldığını tam anlamıyla bilme meselesidir. Hele ki bu ev, bir başka ülkedeyse yani dili, hukuku ve hatta gelenekleri farklıysa o zaman bu işleyiş, sade bir yatırım değil, beraberinde stratejik bir adımdır. İşte tam da bundan ötürü, doğru danışmanlıkla desteklenmeyen her yatırım, iyi niyetle atılmış ama yönsüz kalmış bir adım olabilir.

Bulgaristan’da mülk sahibi olmanın avantajları kadar, dikkat edilmesi gerekenleri de öğrendik. Şimdi, bu yolculuğa çıkmadan önce çantana koyman gerekenleri sıralayalım. Hem maddi hem manevi hazırlıkla yola çıkmak, seni beklenmedik yollardan koruyabilir:

Başarılı bir yatırım için 7 altın öneri:

1. Hukuki danışmanlık almadan sözleşme imzalama.
   Belgelerin dili Bulgarca olabilir ama sorunlar evrensel bir dildir.
   (Bir “avukata danışmak” halk arasında “bir bilene sormak” gibidir ihmal edilmemeli.)
2. Satın alacağın mülkün tapu kayıtlarını ve geçmişini detaylıca incelet.
   Sadece bugünü değil, geçmişi de satın alıyorsun.
3. Vergi ve harçları önceden hesapla, sürpriz ödemelerle karşılaşma.
4. İpotek, haciz ya da gizli ortaklık gibi yüklerden arınmış taşınmaz seç.
   Görünmez zincirler, gelecekteki özgürlüğünü kısıtlamasın.
5. Tapu işlemleri sonrası tescil adımını atlama.
   Noterde imza yetmez. Tapuda resmileşmeyen bir alım, niyet olarak kalır.
6. Amacını netleştir: Kiraya mı vereceksin, yazlık mı kullanacaksın, oturum izni mi alacaksın?
   Her amaç, farklı bir yol haritası gerektirir. Hedefini bil, planını ona göre kur.
7. Yerel kültüre, komşu ilişkilerine ve yaşam koşullarına da dikkat et.
   Zira ev bir bina değil; yaşanacak bir hayatın başlangıcıdır.

Bir yatırım, yalnızca kazandırdığı zaman değerli değildir. Beraberinde huzur verdiyse, koruduysa, ileride çıkabilecek sorunlara kalkan olduysa işte o zaman gerçek anlamda başarılıdır.

Eğer Bulgaristan’da bir ev satın almayı düşünüyorsan, her imzanın, her belgenin ve her aşamanın arkasında görünmez sorular vardır.
Bu sorulara “önceden” cevap arayan, danışan, öğrenen yatırımcı; çoğu zaman sorunu hiç yaşamayan yatırımcıdır.

Gayrimenkul almak, aslında bir evin kapısını değil, geleceğe açılan bir güven kapısını aralamaktır.
O kapının anahtarı ise bilgi, dikkat ve iyi bir danışmandır.

 

Bulgaristan'da Gayrimenkul Alımında Hukuki Danışmanlık Hakkında

En Sık Sorulan 5 Soru

 

Bulgaristan’da mülk satın almak vatandaşlık hakkı verir mi?

Hayır, doğrudan bir taşınmaz satın almak, Bulgar vatandaşlığı kazanmak için yeterli değildir.
Bununla birlikte belirli şartlarda yatırım yoluyla vatandaşlık (citizenship by investment) programına başvuru yapılabilir. Bu program genellikle büyük ölçekli yatırımları (mesela 1 milyon BGN ve üzeri) kapsar ve bireysel gayrimenkul alımı çoğunlukla bu kapsama girmez.

(Vatandaşlık, halk arasında “kırmızı pasaport alma hakkı” olarak bilinir. Mülk almakla bu pasaport verilmez.)

Vatandaşlık istiyorsan, sırf bir ev değil; devletin seni vatandaş görmek isteyeceği türden yatırımlar yapman gerekir.

Bulgaristan’da mülk alırken banka hesabı açmak zorunlu mu?

Hayır, teknik olarak zorunlu değil. Gelgelelim para transferleri, vergisel belgeler ve tapu ödemeleri açısından bir Bulgar bankasında hesap açmak işlemleri ciddi oranda kolaylaştırır.
Yabancılar için banka hesabı açma süreci 1–2 iş günü sürer. Kimlik (pasaport) ve adres beyanı yeterlidir

Kendi ülkenden transfer yapabilirsin, evet. Ama bankanın “bu para nereden geldi?” diye sorması ihtimaline karşı, ülkedeki şeffaf finansal sistemden yararlanmak çok daha güvenli.

Bulgaristan’da ev alırsam orada ikamet etmek zorunda mıyım?

Hayır. Mülk sahibi olmanız, orada sürekli oturmanızı gerektirmez.
Ev, yazlık olarak kullanılabilir ya da kiraya verilebilir. Yalnız sürekli ikamet etmiyorsanız, bazı belediyeler buna göre yüksek oranlı emlak vergisi uygulayabilir.

(İkamet etmek zorunluluğu yoktur ama “orada oturmuyorsan, daha fazla vergi ödersin” yaklaşımı uygulanabilir.)

Ek bilgi:
Evini uzun süre boş bırakırsan, bazı bölgelerde “kullanılmayan mülk vergisi” eklenebilir. Özellikle küçük yerleşim yerlerinde bu tip uygulamalar görülmektedir.

Birden fazla mülk satın almak yasal mı?

Evet, Bulgaristan yasalarına göre yabancıların birden fazla taşınmaz satın alması tamamen yasaldır.
Fakat tarla, arsa gibi toprak vasıflı gayrimenkuller doğrudan alınamıyorsa, her biri için şirket üzerinden alım yapılması gerekir.

AB dışı bir vatandaşsan:

• 3 daire  olur.
• 2 müstakil ev olur.
• 1 tarla ve 1 arsa şirket üzerinden olur.

Düzenli kira geliri hedefleyenler için birden fazla daire satın almak karlı olabilir. Buna karşın vergilendirme ve mükellefiyet durumları buna göre artar.

Bulgaristan’da ev alırsam Türkiye’de bunu bildirmem gerekir mi?

Evet, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için yurt dışında edinilen taşınmazlar, belirli durumlarda Türkiye’de beyan edilmelidir.
Bu durum özellikle şu iki başlık altında önem kazanır:

• Vergi beyannamesi:
  Eğer yurt dışı kira geliriniz varsa ve belirli bir eşiği aşıyorsa, bunu Türkiye’de de beyan etmeniz gerekir.
• Miras ve mal paylaşımı:
  Bulgaristan’daki taşınmaz, Türkiye’deki miras hukuku kapsamında da değer sayılabilir.

Öneri:
Bu süreci hem Türkiye’de hem Bulgaristan’da bilen bir mali danışmandan destek alarak yürütmek en doğrusudur.

Faydalı Kaynaklar

Bulgarian Registry Agency (Tapu ve Sicil İşlemleri Resmi Kurumu)

 https://www.registryagency.bg/en/

Bulgaristan’da taşınmaz alımında en kritik aşamalardan biri olan tapu tescili (property registration) işlemleri bu kurum tarafından yürütülür. Resmî mülkiyet kontrolü, ipotek sorguları ve gayrimenkul sicili ile ilgili doğrudan kaynak sağlayan güvenilir bir kaynaktır.

InvestBulgaria Agency (Resmi Yatırım Teşvik Ajansı)

 https://www.investbg.government.bg/en

Bulgaristan’da yatırım yapmak isteyen yabancıların başvurabileceği ilk resmi platformlardan biri. Gayrimenkul yatırımları, yabancı mülkiyet hakları, vergi avantajları ve yasal süreçlerle ilgili İngilizce kaynaklar içerir.

Notaries Chamber of Bulgaria (Bulgaristan Noterler Birliği)

 https://www.notary-chamber.bg/en

Noter işlemleri Bulgaristan’daki taşınmaz alım sürecinin temel adımlarındandır. Bu kurumun sitesi, noter işlemleri, alım-satım sözleşmeleri ve hukuki yükümlülüklerle ilgili doğrudan bilgi verir. Alıcılar için çok yönlü bir kaynaktır.